오늘은 전세 계약시 주의사항에 대해서 몇자 적어보고자 합니다.
오늘 총7가지 입니다.

처음 등기부등본 열람부터 전입신고 및 확정일자 까지 전세 계약시 주의사항
알아보도록 하며 함께 공유해 보겠습니다.

아래 주의사항들을 하나씩 확인하셔서,
전세 계약시에 피해보는 일이 절대 없도록 합니다.

세상에는 모르면 손해인 것이 너무 많더라구요.



첫번째로 전세 계약시 주의사항으로는 등기부등본열람입니다.
전세 계약 전 반드시 인터넷대법원 등기소를 통해서,
등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본을 통해서 알수 있는 정보는 부동산의 소유자가 누구인지,
계약자가 집주인과 일치하는지, 그리고 권리관계는 어떻게 되는지를
가장 명확하게 파악해야 합니다.



두번째 전세 계약시 주의사항으로는 권리관계의 분석입니다.
앞에서 등기부등본열람을 통해서 권리관계를 분석했다면
전세계약 만료후 전세보증금의 원활한 회수를 위해서 현재 순위를 알수있습니다.
등기부등본상에 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 앞서 있다면
전세보증금의 회수 순위가 뒤로 밀리기 때문에 가급적 피하도록 하며,
다세대 주택의 경우 각 세입자들의 전세보증금과 그 외 권리관계를 명확히 알면 좋은데요,
사실 권리관계를 정확하게 알기는 쉽지 않습니다.
그래서 부동산 아저씨께 도움을 청하세요.
참고로, 등기부등본상의 저당금액은 집값의 20~30%정도면
보통 안전하다고 봅니다.



전세 계약시 주의사항 세번째는 중개업자 및 임대인의 신원확인 입니다.
요즘같은 세상은 워낙 위험하고 전세 사기사건도 비일비재 하기 때문에,
부동산 아저씨 즉 중개업자와, 집주인 임대인의 신원을 꼭 확인해야 합니다.
그래서 전세계약 시 반드시 등기부등본상의 소유자와 직접 계약서를 작성하고,
계약서 작성은 상대방의 주민등록증을 확인한 뒤 소유주와
직접 작성하여서 꼭 의심나는 상황을 모두 없애도록 합니다.
참고로 대리인이랑 계약을 할경우는 대리인의 대리권을 확인해야 하는데요,
대리권은 인감증명서의 도장이 찍힌 위임장과 인감증명서(원본)의 서류로 확인됩니다.
사실 이 앞의 단계는 바로 전세계약을 하기 전에 주의사항인데요,



이제 본격적으로 전세계약을 하게 됩니다.
계약서의 작성에 관한 것이 전세 계약시 주의사항 네번째 입니다.
목적물의 표시와 대금액수 및 지불방법, 임대인, 임차인, 주택명도시기 및 임대차기간 등을
기본적으로 작성하게 되는데요,
만약, 특약사항이 있다면 임대인과 임차인간의
특별한 계약사항 등을 기재하도록 하는데요,
냉장고, 에어컨 등 임차물 파손시 임차인이 원상회복 시켜야 한다거나,
반전세 같은 경우도 특약으로 많이 넣더라구요.
저는 개인적으로 부동산사무소에서 계약을 하길 권장합니다.
전세 계약서와 함께 중개대상물확인 설명서를 첨부해주고,
임대차계약서와 함께 중개대상물확인설명서와
중개배상책임보증보험 1억원 가입 공제증서까지 교부해주기 때문에,
공인된 부동산사무소를 꼭 이용하길 추천합니다.!



다섯번째가 바로 부동산중개 수수료 입니다.
보통 복비라고도 하는데요, 부동산 중개수수료는,
현 부동산 중개업법에 명기되어 있는 수수료를 내면 되는데요,
전세 계약시는 5천만원 미만 0.5%, 5천만원 ~1억원미만 0.4%,
1억원 ~ 3억원미만 0.3%의 수수료율입니다.
 



전세 계약시 주의사항으로는 전입신고 및 확정일자를 받아야 하는데요,
전세보증금 잔금 지급 전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하는데요,
혹시나 모를 소유자와 권리관계 상에 변동사항이 없는지 확인해야합니다.
그리고 나서 잔금지급과 동시에 입주하면 됩니다.
사실 이렇게 등기부등본을 확인하야 하지만, 실제로는 그게 쉽지 않습니다.
그래서 혹시나 모를, 또한 거금이 왔다갔다 하는 계약이기 때문에,
이런부분 꼭 확인하도록 합니다.
전입신고는 14일 이내에 주민센터 혹은 인터넷으로도 가능하구요,
확정일자의 경우는 인터넷으로 받지 못하기 때문에,
이왕이면 전입신고 그리고 확정일자를 주민센터에서 같이 받는 것이 좋습니다.



마지막으로 전세계약 종료에 대한 글입니다.
이전글 전세계약 자동연장 관련 글 [링크 http://www.abangsil.net/1447]을 보시면 더욱 정확하게 알수 있겠지만요,
전세계약 만료 후 갱신의사가 없다면, 계약 만료일 1개월 전까지
집주인에게 전세계약해지의 내용을 통보해야하구요,
반대로 집주인도 전세금을 올리려면 최소 1개월 전에 알려줘야 합니다.
그렇지 않으면 말그대로 전세계약 자동갱신이 됩니다.
참고로 전세계약이 자동갱신이 되었을 경우 집주인은 2년의 임대차 기간을 꼭 지켜야 합니다만,
반대로 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
집주인은 별루 좋을게 없고, 임차인만 좋습니다.

오늘은 전세 계약시 주의사항에 대해서 몇자 적어봤는데요,
도움이 좀 되셨는지 모르겠네용~


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Posted by SJ ent.

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  1. 윤태옥 2012.02.17 11:44 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 도움이 됐습니다~~
    감사해요~^^

  2. 네티즌 2012.06.02 13:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와..정말 일목요연하게 정리 해주셨네요..
    혼자 살기땜시 원룸 전세를 많이 옮기면서 살아봤지만 최근에는 계약을 해본적이 없어서 다 까먹고 있었는데
    정말 좋은 정보 잘봤습니다..^^

  3. gman 2012.10.31 13:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 공부잘하고 갑니다
    많은도움되었습니다 건강하세요....^^

  4. 아담 2013.02.13 01:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    와 정말 많은 도움되었습니다. 저도 나름 정리하고 있는데...
    등기부등본 보는법을 잘모르겠어요.. 저당 금액이집값의 20~30% 안전하다고 했는데.
    집값을 어떻게 확인 하나요? 부동산에서 알려주는 금액을 그대로 믿으면 되나요?
    지금 제가 인천당하동 근처에 반전세를 알아보고 있습니다. 보증금 3천에 8만원 월세로
    입주 예정인데요. 우선 건물이 가동 나동 2건물이 있으며 가동은 남편 소유 나동은 아내 소유라고 하더군요.
    각각의 건물당 저당 금액이 4억 5억 정도로 나오는데요.. 부동산에서는 각 건물당 12억 시세이고
    은행에서 120% 상환해서 저당 금액을 측정한다고 실제로 저당 금액은 3억 4억 정도라고 하네요.
    4층건물에(옥탑별도) 16~20세대가 생활하고 있다고 합니다.
    저당일은 2012년3월되어 있고 공동담보(??) 라는것도 있는데 무슨 의미인지 잘 모르겠네요..
    혹시 메일주소를 알려주시면 등기부등본을 보내드릴수 있는데 혹시 봐주실수 있는지요?
    아 그리고 제가 15일 금요일 저녁에 계약을 하러 가는데 월요일 전입신고를 해도 되는지요?
    아니면 반차를 써서라도 금요일 하는게 좋을까요?

    아 그리고.. 제가 간단하게 정리한 결과.
    1. 등기부등본 필수 확인.
    2. 전입신고 및 확정일자 필히 받을것.
    3. 임대차계약서, 중개배상책임보증보험, 중개대상물의 확인 설명서 부동산에서 받을것
    4. 공제증서(?) 부동산에서 받을것

    이것 왜에 또 중요한 사항이 있나요?
    아 그리고 전입신고를 (최우선변제) 받으라는데 무슨말인가요?
    전입신고 중에서도 최우선변제 라는게 있나요?
    확정일자도 (우선변제) 받으라는데 무슨말인가요?

    ?? 어떻게 하다가 이렇게 질문이 되어버렸네요...
    그래두 좋은일 하신다 생각 하시구 저좀 도와주세..ㅜㅜ
    사실 오늘 TV에서 깡통전세 대란 이라는 다큐를 보고 더 불안해졌어요..
    물론 TV에서 나온 1억씩 되는 전세는 아니지만, 저 나름되루는 큰돈이에요..ㅠ.ㅠ
    그럼 좋은 하루 되세요~!~^^

  5. 한해영 2014.10.04 19:59  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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